– Пані Світлано, ось кілька історій. В оголошенні людина написала: «Хочу продати 2,5 гектара землі за 23 тисячі у.о.». Інша в усній розмові зізналася: «Живу один, мені вже 75, баба вмерла, а паїв маю аж три: свій та два бабині, бо їй тітчин у спадщину дістався. Всі вони мені не потрібні. Хай би один пайове заробляв — у нас за нього платять непогано – дві з половиною тисячі грішми, дають ще зерно, олію й цукор. Платили 3 проценти від вартості паю, а це обіцяють платити п’ять. У мене здоров’я нікудишнє, то хотів би підлікуватись за виручені від паю гроші. Я б і в ціні поступився. Найкраще, якби був земельний банк, щоб не було з продажем перекосів. Я туди звернувся б як продавець. А хтось би – як покупець. У нашому селі я не один такий, що додумався продати землю. Осіб 200 таких набереться, що її ще раніше продали. І на запитання, як документально цей продаж можна узаконити, кажуть: «В обхід закону, бо мораторій поки що стримує продаж. Можна оформити дарчу, підписати документи в нотаріуса... Кадастрова оцінка паю — як мінімум, у десять разів нижча від ринкової». Виходить, пересічному селянинові потрібен законний ринок землі. То що конкретно дасть його запровадження?
– Запровадження ринку землі насамперед має унеможлювати скуповування однією особою всіх земель на території одного району чи області, привласнювання земель банками, іноземцями, спекулянтами. Власник земельної ділянки може самостійно господарювати на ній, здавати її в оренду, продати, подарувати, передати у спадщину, надати в заставу банку для отримання кредиту тощо. Але поспішати з продажем земельної ділянки навряд чи варто: з розвитком ринку землі її вартість, а також розмір орендної плати стрімко та постійно зростатимуть. Нагадаю, з 1 січня 2013-го року набрали чинності закони «Про державний земельний кадастр» та «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності». Ці зміни в законодавстві спрямовані на те, щоб, по-перше, спростити оформлення правовстановлюючих документів на землю для кожної конкретної людини, знизити навантаження на бюджет, чітко розмежувати повноваження виконавчої влади та місцевого самоврядування у непростих земельних питаннях та посилити відповідальність ліцензіатів за свою роботу. До речі, чи не найбільше скарг громадян стосуються саме місцевих депутатів, які вчасно не приймають рішень, та ліцензіатів, які беруть у людей немалі гроші, а виконувати роботу не поспішають. А тепер органи місцевого самоврядування, які на першому етапі дають людині дозвіл на виготовлення правовстановлюючих документів, зобов’язані зробити це за місяць. Тобто, засідання сесій сільських чи селищних рад мають відбуватися не рідше, ніж раз на місяць – а досі ми мали факти відвертого затягування із розглядом заяв громадян. Ліцензіатам теж встановлено чіткі терміни виготовлення правовстановлюючих документів – не більше 6 місяців (хоча досі ми мали факти, коли процес затягувався на роки). До того ж, тепер не людина погоджує документи у відповідних інстанціях, як було раніше, а найнятий нею виконавець, тобто ліцензіат. Та й самих погоджень стало значно менше. Тепер і ці погодження значно спрощені. Адже встановлюється персональна відповідальність виконавців тих чи інших робіт через сертифікацію: сертифікати, які отримують інженери-землевпорядники та геодезисти, будуть іменними та безкоштовними.
– А що робити орендаторам земель сільськогосподарського призначення? Викуповувати їх чи орендувати далі?
– Сільськогосподарські землі викупити просто не можна до введення в дію Закону «Про обіг земель сільськогосподарського призначення». Як відомо, до 1 січня 2016 року продовжено мораторій на продаж згаданих земель. Щодо ж оренди цих земель, то постановою Кабміну визначена нормативна грошова оцінка, яка в нашій області становить майже 21 тис. грн. за гектар ріллі. Саме від цієї оцінки орендарі сплачують власникам ділянок орендну плату в розмірі від 3 до 12 відсотків. До речі, відповідно до змін у законодавстві, землями сільгосппризначення державної власності з 1 січня 2013 року управлятимуть не органи виконавчої влади на місцях, а територіальні органи Держземагентства.
А ось нормативна грошова оцінка земель несільськогосподарського призначення поновлюється кожні 5-6 років. Комісії місцевих рад встановлюють розмір плати в залежності від інвестиційної привабливості тієї чи іншої ділянки. Ось, приміром, місто Рівне цього року змінюватиме нормативну грошову оцінку землі – і я прогнозую попередню хвилю викупів землі, що знаходиться під нерухомістю. Звісно, якщо суб’єкти господарювання прийшли не на один день, треба викуповувати землю, адже нормативна грошова оцінка лише зростатиме.
– Пані Світлано, відповідно до Закону України «Про державний земельний кадастр», що набрав чинності з 2013 року, державні акти на право власності на землю видаватися не будуть. Натомість документом, що посвідчує право власності, буде свідоцтво на право власності, отримане у територіальному органі Державної реєстраційної служби (Держреєстрі). У разі потреби підтвердити своє право власності на земельну ділянку можна буде й витягом із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно або Державного земельного кадастру. Як зміниться процедура підтвердження права власності на земельну ділянку? Що робити з діючими нині держактами?
– На різних етапах впровадження земельної реформи право власності на земельну ділянку посвідчували державні акти трьох видів: спочатку – жовто-червоного кольору без кадастрових номерів, пізніше зелені й сині – із внесеними кадастровими номерами. Всі вони чинні. Свідоцтво отримуватимуть власники новостворених земельних ділянок. Тобто йдеться про випадки, коли земельна ділянка формується «з нуля» та отримує першого власника. У випадку, коли ділянка давно сформована, має кадастровий номер, а змінюється лише її власник, свідоцтво на руки не видаватимуть. Відповідні зміни вносять в електронний реєстр прав власності та Державний земельний кадастр, а нотаріус робить на «старому» держакті спеціальну позначку. Новий власник за бажанням отримує паперовий доказ – витяг з Держреєстру прав чи Державного земельного кадастру. Причому він може сам звернутися за витягом до територіального органу Державної реєстраційної служби чи Держземагентства. Або ж довірити це своєму представнику чи нотаріусу, підкріпивши, звісно, доручення нотаріально завіреною довіреністю.
Залишаються дійсними й земельні акти, що не мають кадастрових номерів (видані до 2003 року). Але якщо ділянка не має номера, людина не зможе здійснювати будь-які операції з нею. Без кадастрового номера не можна оформити ні спадщини, ні заповіту, ні дарування, ні продати ділянку, ні здати її в оренду. Тож, аби мати можливість повноцінно розпоряджатися своєю земельною ділянкою, кадастровий номер треба обов’язково отримати, зареєструвати ділянку у Державному земельному кадастрі, відтак – у Держреєстрі прав власності. Тоді власник зможе повноцінно розпоряджатися своєю земельною ділянкою.
– Який порядок реєстрації земельної ділянки в Державному земельному кадастрі?
– Упровадження Національної кадастрової системи дало можливість значно спростити цю процедуру. Як і раніше, спершу громадянин звертатиметься до відповідного органу державної влади або місцевого самоврядування із заявою для прийняття відповідного рішення щодо виділення йому земельної ділянки. Коли такий дозвіл є, формується пакет необхідної землевпорядної документації. Відтак, громадянин звертається у територіальний орган Держземагентства до кадастрового реєстратора. Тут ділянці присвоюється кадастровий номер та проводиться її реєстрація.
– А як справи в області із заміною сертифікатів на право власності на земельний пай?
– На Рівненщині практично завершено заміну сертифікатів на право власності на земельний пай. Майже 207 тис. громадян вже замінили сертифікати на державні акти, що становить 92,5 відсотка від кількості громадян, які отримали сертифікати на земельний пай. Упродовж 2012 року 4,3 тис. власників земельних часток отримали державні акти на право власності на земельні ділянки. На сьогодні залишаються невиданими держакти для 17,5 тис. громадян, які не переоформили право спадщини на земельні сертифікати та виїхали за межі регіону, а також майже 400 громадян в окремих сільських радах Здолбунівського району, де встановлено накладання меж земельних ділянок при реєстрації наділів у Державному реєстрі. Крім того, для різних потреб громадянам області видано 219 тис. державних актів на право власності на земельну ділянку – понад 50 відсотків від потреби.
– На Ваш погляд, тіньовий ринок землі в Україні існує? І чи варто продавати землю?
– Тіньовий ринок землі де факто існує уже давно. Як начальник державного управління, бачу, які підводні течії існують. Хоча є мораторій, який кожен намагався обійти, коли, можливо, правоустановчі документи на паї залишилися на попередніх власниках, а насправді вони вже належать іншим землевласникам. Тим часом упровадження законного ринку мало б оживити землі сільгосп-призначення, адже його гальмування призвело до здичавіння частини орної землі у північних районах області. Половина нашої області – північні райони. Тут люди навіть не можуть здати в оренду свої паї, тому що їх ніхто поки що не хоче брати. Єдина надія на те, що, може, держава їх викупить для того, щоб проводити там рекультивацію і заходи з охорони земель. Колись там були осушувальні канали, а тепер – або ліс за 20 років на паях виріс, або стоїть вода...
– Чому ж селяни не можуть продати свою землю за ринковою ціною?
– Бо ціну встановлюють орендатори. І поки діє мораторій на продаж землі, селянинові простору для маневру не залишається. Він змушений погоджуватися на ту платню, яку йому пропонують, бо в орендаторів є вибір між орендоздавачами. Запрацює ринок землі – тоді ситуація зміниться.
– Й останнє запитання. Нині готується до подання на розгляд Верховної Ради проект закону про обіг земель сільськогосподарського призначення. Яка його основна мета?
– Основною метою цього закону є законодавче закріплення шляхів і правових механізмів подальшого розвитку відносин сільгоспкористування і власності на землю. Він найперше встановить особливу регресивну шкалу державного мита при операціях з відчуження земель сільськогосподарського призначення і таким чином забезпечить недопущення спекуляції земельними ділянками. Але це тема окремої розмови.
• Спілкувався Юрій Береза
• а тим часом...
Коли матеріал готувався до друку, до редакції надійшов лист від жительки Сарненського району. Друкуємо його з коментарями спеціаліста.
Коли ж отримаю документи?
Прочитала в газеті «Вісті Рівненщини» статтю «Землевпорядники Рівненщини – найкращі». І надумала написати в редакцію про своє. Справа в тому, що я подала всі належні документи для приватизації земельної ділянки ще у 2009-му році. Скільки мені говорили проплачувати - проплачувала. Сказали, можливо, доведеться чекати з рік - чекала. Далі почалися обіцянки. І так минуло два роки. Вже після 8 лютого цього року була в сарненських землевпорядників тричі. Найняла вже й ходока, аби ходив до них «на побачення». Останній раз запевнили, що ось-ось зателефонують. Жду дзвінка і досі...
Прошу допомогти отримати документи на приватизацію земельної ділянки.
Аполінарія Мичка, с. Немовичі Сарненського району
Редакція звернулася в управління Держземагентства у Сарненському районі за роз’ясненням ситуації й отримала таку відповідь за підписом заступника начальника управління І. Колдун: «Дійсно, до управління Держземагентства зверталась громадянка Мичка Аполінарія Зіновіївна, жителька с. Немовичі, із заявою про визначення кадастрового номера земельній ділянці. Були виявлені технічні помилки в обмінному файлі, про що було ознайомлено громадянку.
1.01.2013 року змінився порядок видачі правовстановлюючих документів на землю, відповідно до якого документом, що посвідчує право власності на земельну ділянку, є витяг з реєстру прав на нерухоме майно, а не державний акт на право власності на земельну ділянку. Згідно з постановою Кабінету Міністрів України за №1051 від 17.10.2012 року для реєстрації земельної ділянки та отримання витягу з Державного земельного кадастру громадянці необхідно подати до управління наступні документи: технічну документацію із землеустрою, електронний документ файлообміну (обмінний файл) та копію документів, що посвідчують особу. Після отримання витягу з Державного земельного кадастру громадянці необхідно звернутися до підрозділу Державної реєстраційної служби з метою посвідчення права власності на нерухоме майно».
